1억미만 아파트 '갭투자', 양도세와 취득세는 ?

2021.08.10 - [이따금부동산/부동산] - 1주택자 양도세 부과 요건, 9억 주택 or 양도차익 5억 이상

1억미만 아파트에 대한 갭투자 수요가 몰리고 있습니다. 이유는 부동산 투기억제를 위한 여러 가지 대책이 쏟아지면서 세금 중과를 피할 수 있다고 보기 때문인데요.

 

향후 미래가치가 있다면 소액 주택을 소유하여 수익을 발생시키는 것도 좋다고 생각합니다. 그렇다면 1억미만 아파트 투자를 서두르는 것이 좋을까요? 아래 내용에서 자세히 다루어 보겠습니다.

 

 

목차

 

• '공시가' 1억미만 아파트?
• 1억미만 아파트에 투자수요가 몰리는 이유
• 1억미만 아파트는 주택수에 미포함되나?
• 1억미만 아파트의 양도세는 얼마?
• 인기 있는 지역

 

 

'공시가' 1억미만 아파트?

 

우선 여기에서 언급되는 '1억미만'은 시세가 아닌 공시지가를 말합니다.

 

시장가: 시세에 따라 호가가 변동되어 실제로 거래되는 금액.
공시가: 국가에서 정한 가격, 부동산 공시가격알리미에서 확인 가능.

 

공시가의 경우 1년에 한 번 감정평가가 진행되며 "부동산공시가격알리미" 사이트에 공시가 됩니다. 시세대로 거래하는데 이 공시가를 꼭 알아야 할 필요가 있을까요? 네, 각종 부동산 세금의 과세표준이 되기 때문에 알아두시는 것이 좋습니다.

 

1억미만 아파트에 투자수요가 몰리는 이유

 

정부는 2020년 ‘7·10 부동산 대책’에서 다주택자의 취득세를 높였습니다. 그러나 공시가 1억 원 미만 주택은 제외시켰는데요.

 

이유는 공시 가격 1억 미만 부동산은 투기대상으로 보기 어렵고 실수요자들이 찾는 아파트로 보고 취득세를 중과하지 않기로 한 것입니다.

 

<기본 주택수에 따른 취득세율>

	규제지역	비규제지역
1주택	주택가액에 따라 1~3%
2주택	8% (1억미만제외)	주택가액에 따라 1~3%
3주택	12% (1억미만제외)	8%
법인사업자	12% (주택수 상관없음)

 

따라서 2020년 8월 12일부터 1억미만 주택(재개발 구역 제외)은 보유 주택 수 산정에서 제외되어 '취득세 중과대상'에서 빠지게 되어 기본 취득세율 1.1%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)만 적용하기로 한 것입니다.

 

 

1억미만 아파트는 주택수에 미포함되나?

 

위의 취득세에 내용과 연결해 이야기를 이어가자면, 여기서 중요한 것은 취득 시에만 주택수에 포함되지 않는다는 것이지 종합부동산세, 양도세 부과 시에는 주택으로 포함된다는 것입니다.

 

공시가 1억이하 아파트를 투자하게 된다면, 보유 및 양도 시에는 주택수에 산정된다는 것을 꼭 잊지 마시고 투자하셔야 합니다.

 

그리고 지금은 1억 이하라서 매매가 자유롭지만 매년 감정평가가 이뤄지는 공시 가격이 언제든지 1억 원을 넘길 수도 있다는 점고 함께 고려하셔야겠지요.

 

2주택자중 1주택이 '공시가 1억미만 아파트'라면 '청약'을 넣을 수 있는지도 많이 궁금해하시는데요. 청약 시에는 공시지가 1억 미만이라도 주택으로 봅니다. 그래서 무주택 청약이 아닌 일반 1순위 추천으로 청약에 참여할 수 있습니다.

 

참고로 민영주택 청약에서 무주택자의 기준은 전용 60제곱미터 이하, 8천만 원 미만(수도권 1.3억 미만)의 주택일 경우에 해당됩니다. (다른 한 채가 더 있을 경우 2 주택으로 간주함.)

 

1억미만 아파트의 양도세는 얼마?

 

위의 내용에서  공시 가격 1억 이하도 양도세, 보유세 주택수에는 포함된다는 사실을 알았는데요. 그렇다면 양도세율은 얼마일까요?

 

우선 비과세(1주택, 일시적2주택등) 혜택을 제외하면 일반세율이나 중과세(단기매매, 다주택 중과 등)가 적용됩니다. 1억미만 아파트의 양도세는 보유주택수와 지역에 따라 달라집니다.

 

만약 조정대상지역 2주택자(1주택은 공시가 1억 이하 주택)라면 다주택자 중과세율이 적용됩니다. 공시가 1억 이하도 1주택 보유한 것으로 간주하기 때문입니다. (1가구1주택 비과세 혜택 적용 불가)

 

그러나 수도권이지만 읍, 면, 군 지역의 3억 미만 아파트라면 양도세 중과를 피할 수 있습니다.

양도세 중과 제외지역:

서울과 경기, 인천, 세종, 광역시를 제외한 '지방'의 공시가 3억원 이하 주택
수도권, 광역시, 세종시의 '읍, 면, 군' 지역의 공시가 3억이하 주택

 

 

1억미만 아파트 투자지역으로 관심받는 지역

 

청주의 경우 가경동, 복대동, 수곡동에 아파트촌이 형성되어 상권과 학군이 발달되어 있어 매도 수요를 받쳐주고 있습니다. 또 서원구와 상당구의 경우 전세가율이 80% 이상으로 실수요자가 많다고 해석할 수 있지요.

 

그렇지만 청주의 가장 큰 강점은 풍부한 일자리라고 할 수 있는데요. 청주의 산업단지에는 LG이노텍, LG생활건강, LG전자, LG화학, SK하이닉스 등 반도체 및 제약회사들이 많은 곳으로도 잘 알려져 있습니다.

 

인근 지역인 대전과 세종의 급등에 따른 풍선효과도 기대해볼 수 있지요. 자연스럽게 투자 흐름이 옮겨간 것 같네요.

 

조정대상지역 김포

지역 전체가 조정대상지역이 아닌 강원과 제주, 수도권 대부분 지역이 조정대상지역으로 묶여있지만 비규제 지역으로 지정된 남양주 화도읍, 김포시 통진읍, 청주 등에 수요가 몰리고 있습니다.

 

전세 낀 물건을 구매하면 투자금을 적게 들여 공시가 1억 미만의 주택을 여러 채 매입할 수 있고 취득세, 양도세, 종합부동산세 중과 대상에서 제외되는 이점이 있습니다.

 

위와 같이 1억미만 아파트의 양도세와 취득세, 주택수 산정여부에 대해 알아보았습니다. 위의 포스팅에서 해결되지 않는 문의사항은 꼭 세무및 부동산 전문가와의 상담으로 잘 해소되길 바랍니다. 감사합니다.

 

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