신축 빌라 전세 사기 수법과 전세사기 피해가기 방법

서울 강서구 화곡동의 빌라 100채가 경매에 나와 화재가 되었습니다. 화곡동의 세 모녀가 레버리지 효과를 기대하고 500채가 넘는 빌라를 매입해 세입자를 받고 사기를 친 것인데요. 신축빌라를 명의만 빌려주고 커미션을 받으며 빌라를 늘려가는 수법을 쓴 것이죠.

 

 

전세가가 오르는 분위기에서 세입자는 급한 마음이 들었을 것입니다. 그리고 빌라는 아파트와 다르게 KB부동산 시세가 있는 것도 아니니 정확하게 빌라 시세를 알기도 어려웠을 것이고요. 이런 점을 악용해 주변시세보다 보증금을 비싸게 받아 사기를 치는 수법으로(일명 깡통 빌라) 빌라수를 늘리며 무리하게 세입자를 받게 된 것이죠.

 

 

 

지금 같은 상승장에도 깡통전세가 나온 이유는 뭘까?

 

깡통전세는 보통 집값이 하락할 때와 전세 가격이 상승했을 때 나타납니다. 화곡동 빌라의 경우 전세 가격이 상승하는 틈을 노린 것 같은데요.

 

전세 갭이 줄어들면서 투자하는 사람들이 무리하게 레버리지 효과를 누리려다가 선호도가 높지 않은 빌라에 들어갔다가 세입자만 고생시키는 깡통 전세가 나타나는 것이죠.

 

 

빌라 전세사기수법

 

1. 빌라 시세확인의 어려움을 악용

화곡동 세 모녀 사건과 같이 빌라의 시세를 정확히 알 수 없다는 점을 악용해, 2억짜리 집을 2억 2000만 원에 세입자를 들인 후 임대사업자와 집주인이 2000만 원의 차익을 나눠 갖는 경우입니다.

 

전세계약이 종료될 무렵 세입자가 보증금 반환을 요구하면 집주인은 고의적으로 파산신청을 하고 경매로 넘어가 2억보다 더 낮은 금액으로 낙찰되어 세입자는 보증금을 제때 돌려받지 못할뿐더러 100% 다 돌려받지도 못하게 되는 것입니다.

 

2. 직거래 사기

중개수수료를 절약하기 위해 집주인과 다이렉트로 직거래를 하는 경우 집주인이 아닌 다른 사람이 집주인 행세를 하며 보증금을 빼돌리는 경우입니다.

 

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아이돌 유키스의 동호 군도 이와 비슷한 사기를 당했는데요. 집주인이 여행을 간 틈을 타 집주인 행세를 하며 동호에게 집을 팔았고 진짜 집주인이 여행에서 돌아와 집에서 한 달 만에 쫓겨난 사건도 있었습니다.

 

 3. 부동산 사기

부동산과 거래한다고 해서 다 안전한 것만은 아닙니다. 임차인과는 전세계약을, 임대인과는 월세 계약을 해 임차인의 전세보증금 일부를 부동산에서 가로채는 사기 수법을 쓰거나 임대인, 임차인과 전세계약을 서로 다른 금액으로 체결한 후 차액을 가로채는 수법 등이 있습니다.

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깡통 빌라 보증금 돌려받는 법?

 

임대차 계약 시 임대인이 주택을 몇 채를 소유하고 있는지 알 수도 없고 빌라는 명확한 시세확인이 어려워 깡통 빌라 전세사기를 당하곤 하는데요. 전세가가 급격히 올라가는 상태에서 대체로 선호도가 낮은 빌라는 선택하지 않는 것이 가장 좋습니다.

 

빌라가 경매에 넘어가면 선순위여도 보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 많습니다. 왜냐하면 하락장에는 집값이 전세가보다 떨어지고 경매로 넘어가면 금액이 더 떨어지기 때문이죠.

 

전세보증보험이란?

주택도시보증공사 HUG의 전세보증보험을 가입하면 보증금을 돌려받을 수 있습니다만 깡통주택은 가입이 거절되는 경우가 많습니다.. 전세가가 매매가를 웃돌기 때문이죠.

 

 

전세사기 피해가기

 

전세가가 많이 오를 때 깡통전세, 전세사기사건이 많이 발생합니다. 전세사기를 예방하는 방법은 무엇이 있을까요?

 

1. 빌라 인근 부동산에 직접 방문하거나 인터넷으로 빌라 매매시세, 전세시세 등을 확인해야 합니다.

 

2. 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해보거나 전세자금 대출을 활용합니다. 전세자금 대출의 경우 전문가가 권리분석도 해주고 전입 열람 서류 등의 서류를 확인하며 안전한 건물인지 아닌지를 대신 확인해줍니다. 만약 기관에서 문제가 있는 집이라고 판단하면 가입이 거절되므로 이런 빌라는 계약을 피하는 것이 좋습니다.

 

3. 임대인의 신분증, 등기부등본 등을 대조하여 실소유주인지 확인하고 부동산 중개, 공인중개사무소 문구가 있는 정식 등록업소를 통해 거래하는 것이 안전합니다.

 

계약서는 공인중개소의 실장, 직원이 아닌 개업 공인중개사와 작성해야 한다는 것도 잊지 마세요. 부동산 사기를 당하지 않으려면 공인중개사의 말만 믿고 계약을 진행하기보다 본인 스스로 지키려는 노력이 필요합니다.

 

 

집주인이 변경되는 경우 계약서 새로 작성?

 

전세 계약 중 집주인이 변경되었다면 새 집주인과 계약서를 다시 써야 할까? 세입자인 나와 상의하거나 물어보지도 않고 집을 팔아도 되는 걸까?? 걱정이 되기 마련입니다. 하지만 전세 계약 도중 집주인이 변경돼도 큰 문제는 없습니다.

 

새 집주인이 세입자를 쫒을 권리는 없습니다. 임대차 보호법에 따라 기존의 전세계약이 그대로 유지됩니다. 전세계약이 종료될 시점에 보증금도 새집 주인에게 받으면 됩니다.

 

전세 계약중 집주인이 바뀐다면?

 

만약 새집 주인이 기존 집에 근저당권을 설정해도 상관없습니다. 세입자가 확정일자와 전입신고만 제때에 했다면 집이 경매로 넘어가더라도 세입자의 보증금은 선순위로 보호받을 수 있습니다.

 

그래도 마음이 불편하다면 전세계약서를 작성할 때 특약사항으로 '소유권 변경 금지 등의 조항을 넣거나 새 집주인과 문제가 될만한 부분에 대해 이야기를 나눠보고 계약서 특약사항을 추가한 후 확인 도장을 찍으면 됩니다.

 

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