1가구 1주택 양도세 비과세 요건 알아보기(2021년)

1가구 1주택은 무조건 비과세로 알고 계신 분들이 많은데 그렇지 않습니다. 1가구 1주택 양도세 비과세 요건은 무엇인지 알아보고 2021년부터 바뀌는 양도세 세법에 대해 아래 내용에서 자세히 알아볼게요.

 

목차

 

• 양도세 산정기준
• 1가구 1주택 양도세 비과세 요건
• 부동산 양도세율
• 부동산 장기보유특별공제율

 

 

양도세 산정기준

 

양도세란 건물이나 토지 등의 소유권을 다른 사람에게 유상으로 넘길 때 생기는 양도차익에 대해 부과되는 세금을 말합니다.

 

불로소득과 개발이익을 환수하여 투기를 규제하거나 집값 안정 등을 목적으로 내는 소득세의 성격을 띠고 있습니다.

부동산 양도세 산출세액

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
양도소득세산풀세액 = 양도소득과세표준 x 양도소득세율

 

 

1가구 1주택 양도세 비과세 요건

2년 이상 보유한 1세대 1주택자의 양도세는 기본적으로 면제 대상이 됩니다. 주택 보유기간은 계약을 한 날짜가 아닌 잔금일을 기준으로, 소유권 이전등기 접수일 중에 빠른 날이 양도일, 처분일이 됩니다.

1주택자에게 양도세 비과세 혜택을 주는 이유는 만약 1주택자에게도 높은 양도세를 부과하면 사람들이 양도세 무서워 거주지 이전을 못해 부동산 시장이 활성화되지 못할 수도 있기 때문입니다.

 

우리나라의 경우 1가구 1주택자의 9억 이하 주택은 양도세가 비과세이며 고가주택인 9억 원을 초과하는 경우엔 양도세가 과세됩니다.

 

또 조정대상지역에서 2017년 8월 2일 이전에 매입한 주택이거나 비규제 지역은 실거주 없이 2년 보유 요건만 채우면 비과세 대상에 해당됩니다.

 

양도세율

 

7억 주택을 매입 후 9억을 초과하는 금액인 15억에 매도할 경우, 9억을 초과하는 6억에 대해 양도세를 부과하는 것이 아닙니다.

 

양도차액 8억 x (9억 초과분인 6억/양도가액 15억) = 과세대상 양도차익인 3.2억 원을 대상으로 양도세를 계산합니다. 여기에 3년 이상 장기보유를 했다면 아래의 표와 같이 특별공제가 들어갑니다.

 

장기보유특별공제율

 

3년간 장기 보유했다고 가정하면, 24%의 공제를 받아 7680만 원이 공제되어 양도소득금액은 2억 4320만 원이 됩니다.

 

여기에 양도세 기본공제금액(연 1회)인 250만 원을 빼면 양도소득금액은 총 2억 4070만 원이 됩니다.

 

이금액에 양도세율 38%를 적용하고 10%의 지방소득세를 계산하면 결정세액은 약 7927만 원이 됩니다.

 

장기보유특별공제는 1년당 4%씩 계산됩니다. 10년간 보유 시 40%에 실거주까지 하면 40%가 추가되어 총 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

 

만약 실거주를 2년만 했다면 1년에 4%씩 8%, 그리고 보유 10년 40%, 총 48%가 적용됩니다.

장기보유특별공제 실거주 요건 추가
2021년 1월 1일 이후 매도 시에는 10년 최대 80% 장기보유특별공제를 받기 위해서는 비규제 지역도 2년 실거주를 해야 적용받을 수 있습니다.

 

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