요새 우리동네 아파트들이 재건축추진 준비위원회를 출범한다는 현수막을 여기저기 걸어놓고 난리도 아닙니다.
빠르면 3년후에 지하철역이 개통되거든요 ^^;
아파트단지마다 재건축추진 단톡방을 열고 용적률이 어쩌고 재건축이 어쩌고 @_@
아파트 재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후 혹은 불량 주거지가 대상지역에 해당하며 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다.
대체로 입주한지 20~40년이 지난 노후 아파트가 대상이며 안전진단시 D등급이상의 붕괴위험이 있는 아파트, 300세대이상의 부지면적 10,000m2이상인 아파트 단지가 재건축 조건 대상이 됩니다.
재건축은 아래와 같이 의외로 많은 절차들을 거치게 되는데요.
총 소요시간은 10년정도로 사업단계에 따라 시간이 가감될수 있습니다.
목차
1. 사업준비
1-1 기본계획
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장이 기본 계획안을 작성후 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 듣고, 타당하다고 인정되면 기본계획에 반영합니다.
관계행정기관의 협의(국토교통부 장관 포함)와 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 정비기본계획을 수렴(승인)하고 일반인이 열람할수 있도록 고시합니다.
1-2 안전진단
결함부위의 사진과 현황도등을 첨부하여 시장,군수에게 안전진단을 요청하면 30일이내에 실시여부를 결정하고 안전진단기관에 안전진단을 의뢰합니다.
단 천재지변등의 주택붕괴, 안전상 사용금지가 필요할정도의 건축물은 안전진단이 제외되며, 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법에 의해 지정받은 안전등급이 D(미흡), E(불량)인 경축물또한 제외됩니다.
[주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준]
주택재건축판정을위한안전진단기준
www.law.go.kr
1-3 정비계획의 수립
시장및 군수의 정비계획 수립후 주민설명회를 개최해 30일 이상 공람하도록 하며 지방의회의 의견을 청취후 심의를 거쳐 정비계획을 확정 및 고시합니다.
2. 사업시행 (조합)
2-1 추진위원회 구성 및 승인
토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 추진위원장1명, 감사1명, 추진위원3명이상으로 구성되는 5인이상의 추진위원회를 구성해 승인을 받아야 합니다.
조합설립추진위원회 승인신청서(토지등소유자의 명부, 토지등소유자의 동의서,추진위원회 위원장 및 위원의 주소와 성명,추진위원회 위원 선정을 증명하는 서류)를 제출합니다.
2-2 창립총회
추진위원회는 창립총회 14일내로 회의목적,안건,일시등을 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송 및 통지해야 합니다.
2-3 조합설립인가
재건축 추진위원회 조합섭립시, 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 75%이상 및 토지면적의 75%이상의 토지소유자의 동의를 받은 후 정관을 작성, 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다.
동의서에 내용에는 공사비 등 정비사업비, 사업비의 분담기준, 재건축 후 소유권의 귀속에 관한 사항등이 포함됩니다.
조합이 설립된후 추진위원회는 해산됩니다.
2-4 시공자선정
조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰로 시공자를 선정합니다.
2회이상 유찰될 경우 수의계약으로 진행됩니다.
2-5 사업시행인가
토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획, 주민이주대책, 세입자의 주거대책, 임대주택의 건설계획, 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획등의 사업시행계획서를 작성 수립합니다.
사업시행자는 총회 의결을 거쳐 과반수의 동의를 얻은 후, 시장·군수등에 사업시행계획인가를 신청합니다.
특별한 사유가 없으면 60일 이내 인가 여부가 결정됩니다.
이시기가 투자하기 가장 좋은 시기이기도 합니다.
3. 관리처분계획
3-1 분양공고 및 분양신청
사업시행인가 고시후 120일 이내 자산평가금액 및 분양기간을 통지합니다.
후에 30~60일간 분양신청이 이뤄집니다. 분양포기시 현금청산됩니다.
통지 및 공고 내용:
사업시행인가의 내용,
정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적,
분양신청기간 및 장소,
분양대상 대지 또는 건축물의 내역,
분양신청자격,
분양신청방법,
분양을 신청하지 않은 자에 대한 조치
3-2 관리처분계획수립 및 인가
분양신청기간 종료후 사업시행자는 분양설계, 분양대상자 정보, 분양예정일, 건축물 추산액, 조합원 분담규모와 분담시기등의 관리처분계획을 수립 후 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다.
조합원들간의 분쟁이 많은 단계이며 사업 성공여부가 결정나는 중요한 사업단계이기도 합니다.
인가절차:
분양신청완료
관리처분계획수립
종전자산 및 분담금 통지(총회개최 1개월 전)
관리처분계획 총회(과반수 동의)
관리처분계획 공람(30일)
관리처분계획인가 신청
관리처분계획 인가(30일이내), 타당성 검증시(60일이내)
4 사업완료
4-1 이주·철거·착공
사업시행자는 해체계획서를 첨부해 허가권자에 제출해 철거신고를 하고 관리처분계획의 수립을 위해 기존 건축물의 물건조서,사진,영상을 만들어 보관해야 합니다.(착공전까지 보관)
이주및 철거에 6~12개월이 소요되며 착공 신고전 동호수 추첨과 계약이 이루어집니다.
이후부터는 일반 분양이 시작되며 조합원 입주권 거래가 가장 활발한 시기입니다.
4-2 준공인가
사업시행자가 재건축 공사를 완료하면 준공인가신청서를 시에 제출, 준공검사를 실시합니다.
준공인가를 고시하고 확정측량 및 토지분할을 하고 이전을 고시/보고합니다.
그 후 정비구역이 해체되고 조합이 해산됩니다.
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