재건축 안전진단 통과를 위한 기준,등급은?

재건축의 첫 관문. 안전진단. 안전진단의 기준 및 등급. 2003년 노무현정권때 무분별한 재건축을 막기위해 만들어진 제도로 안전진단은 구조안전성 평가와 주거환경중심 평가, 건축마감및 설비노후화로 구분해 진행된다.

 

안전진단은 A~E등급으로 나뉘는데 D 혹은 E등급을 받아야 재건축 추진이 통과된다. 1차로 민간기관의 진단을 받은 후 (주민들의 예산으로 시행) 2차로 공공기관의 정밀안전진단(지자체 예산투입)을 받아 최종 검토를 거쳐야 한다. 당장 붕괴조짐이 있지않는한 '구조안전성평가'에서 D등급은 나오기 힘들다. 재건축을 위한 구체적인 안전진단 통과 점수및 등급은 아래와 같다.

 

 

평가등급은 A(100점), B(90점), C(70점), D(40점), E(0점)로 구분되며, 최종 성능점수 55점 초과시 유지보수, 30~55점이하시 조건부재건축, 30점이하는 재건축으로 판정된다.

 

이는 2018년 7월 1일 기준 행정규칙으로 매 3년이 되는시점에 타당성검토및 개선등의 조치가 이뤄진다.

 

재건축 판정을 위한 안전진단 기준

 

 

구조안전성평가

 

구조안전성 평가는 1. 기울기및 침하, 2. 내하력, 3. 내구성을 평가한다. 내하력은 콘크리트의 강도나 철근 배근상태, 접합부 용접상태등을 체크하며 내구성은 균열이나 표면노후화는 없는지 철근의 부식은 어느정도인지를 체크한다.

 

모든 동수를 확인하는 것은 아니고 표본이 되는 동을 정해 검사를 진행한다. 3동이하는 최소 1동, 4~13동이하는 최소 2~3동, 14~26동은 최소 4~5동, 27~46동은 최소 6~7동, 47동이상은 최소 8동을 표본으로 선정하며 50세대 이하 다세대나 빌라, 연립등은 최소 동수의 절반 동수로 진행되기도 한다.

 

등급 종합판정시 구조안정성 평가가 50%에 해당된다. 주거환경평가 점수가 낮아도 구조안전성에서 B등급이 나왔다면 재건축은 어려울수 있다. 실제 생활하는데 불편을 느낀다 하더라도 눈에 잘 띄지 않는 구조안전성평가의 비중이 50%나 되다보니, 일명 깜깜이 점수가 논란이 될수 있으며 재건축 결정에 중요한 평가인 구조안전성평가는 전문가의 주관에 따라 점수가 매겨질수 있어 가장 논란이 많은 부분중 하나다.

 

2018년 안전진단 평가항목별 중요도

 

 

주거환경평가

 

 

주거환경평가는 1. 도시미관(가중치 0.025%), 2. 소방활동의 여부(0.25%), 3. 침수피해가능성(0.15%), 4. 세대당 주차대수(0.25%), 5. 일조환경(0.1%), 6. 사생활침해(0.1%), 7.에너지효율성(0.05%), 8. 노약자및 어린이 생활환경(0.05%), 9. 실내생활공간의 적정성(가중치 0.025%)등 9개 항목을 평가한다. 이중 '소방활동의 용이성'과 '세대당 주차대수' 가중치가 0.25%로 가장 높다.

 

구조안전성평가와 마찬가지로 표본을 선정해 최소 조사 새대수를 선정해 평가하는 방식이다.

 

주거환경 평가표

 

 

 

건축마감 및 설비노후도 평가

 

건축마감 및 설비 노후도 분야의 평가는 1. 건축마감, 2. 기계설비 노후도, 3.전기·통신설비 노후도 3가지로 나누어 평가한다. 건축마감은 지붕,외벽,계단실등의 마감상태를 확인하고 기계설비는 난방,급탕,오배수의 설비, 그리고 전기통신 설비는 옥외전기설비, 전기소방설비,수변젼설비등의 노후도를 체크한다.

 

3851세대이상은 100세대를 조사하며 500세대이하는 28세대, 1000세대이하는 43세대를 표본으로 조사한다.

 

건축마감및 설비노후도 평가표

 

출처: 국가법령정보센터

 

 

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