재건축 실거주 2년 요건 및 의무,예외조항,폐지에 대하여

작년 2020년 6·17대책으로 나온 '재건축 조합원 실거주 규제'로 2년이상 거주한 조합원에 한하여 과밀억제권내 투기과열지구 (혹은 투기과열지구)내 재건축 분양권및 입주권이 허용되었는데요.

재건축아파트에 투기 수요가 몰리면서 이를 제한하기 위해 발표한 정책입니다.

 

 

현행법은 거주여부와 관계없이 재건축아파트 소유자에게 조합원 자격이 부여되지만 올해 2021년부터는 2년 실거주 요건이 추가되며 정부의 재건축 아파트 규제가 강화됩니다.

그러나 2020년 12월 이후 법안이 통과될 예정이었지만 수도권이 워낙 떠들썩 하다보니 국회계류중. 현재 미뤄진 상태입니다. 만약 통과된다면 부작용이 많을 것으로 예상되긴 합니다만.. 그래도 올해 상반기에는 통과되지 않을까싶네요. (2021.2.14기준)

 

재건축 실거주 2년 요건 무효화 결정(2021.7.13 업데이트)

2021.07.13 - 재건축 2년 실거주 의무 결국 폐지

재건축 2년 실거주 의무 결국 폐지

 

변창흠 국토부장관

 

지정 지역 현황

아직 확정된 것은 아니지만 재건축 2년 거주 대상 지역은 과밀억제권역내의 투기과열지구 혹은 전국의 투기과열지구입니다.

 

과밀억제권역이란

수도권 중 인구와 산업이 지나치게 집중된 지역을 말하며 학교, 공공청사, 연구시설등의 증설, 공업지역의 지정 허가, 인가, 승인 등을 제한하고 있습니다. 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역으로 구분해 인구와 산업의 집중 유발과 대규모 개발사업에 대한 규제를 실시하고 있습니다.

	과밀억제권역	성장관리권역	자연보전권역
정의	인구와 산업이 지나치게 집중 or 집중될 우려가 있는 지역	과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업, 도시개발을 계획적으로 유치하고 관리할 필요가 있는 지역	한강 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역
대상지역	서울특별시 인천광역시(강화군 등 일부제외) 의정부시 구리시 남양주시(호평동등 일부만 해당) 하남시 고양시 수원시 성남시 안양시 부천시 광명시 과천시 의왕시 군포시 시흥시(반월특수지역 제외)	동두천시 안산시 오산시 평택시 파주 남양주시(와부읍등 일부만해당) 용인시(신갈동 등 일부만 해당) 연천군 포천시 양주시 김포시 화성시 안성시(가사동 등 일부만 해당) 인천광역시(강화군 등 일부만 해당) 시흥시(반월특수지역만 해당)	이천시 남양주시(화도읍, 수동면, 조안면만 해당) 용인시(김량장동 일부해당) 가평군 양평군 여주군 광주시 안성시(일죽면 등 일부만 해당)

 

재건축 실거주 2년 요건 및 의무, 예외조항에 대하여

 

투기지역이란

토지나 주택 등 부동산 가격이 급등 or 급등할 우려가 있어 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다.

시.도	지정지역
서울	강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구, 종로구, 중구, 동대문구, 동작구
세종	세종시(행정복합도시)

 

투기과열지구란

주택에 대한 투기가 성행할 우려가 높은 지역으로 투기 억제를 위해 관리하는 지구를 말합니다.

 

 

지정일자	지정지역 (’20.12.18)
2017. 8. 3.	서울특별시 전역(25개區), 경기도 과천시, 세종특별자치시
2017. 9. 6.	경기도 성남시 분당구, 대구광역시 수성구
2018. 8. 28.	경기도 광명시, 하남시
2020. 6. 19.	경기도 수원시, 성남시 수정구, 안양시, 안산시 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구·기흥구, 동탄2택지개발지구, 인천광역시 연수구, 남동구, 서구, 대전광역시 동구, 중구, 서구, 유성구
2020. 12. 18.	경상남도 창원시 의창구

 

조정대상지역이란

주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상 or 청약 경쟁률이 5 대 1 이상인 지역을 말합니다.

시․도	현행	조정 (’20.12.18)
서울	서울 25개구	좌동
경기	과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시, 구리시, 안양시, 수원시, 용인시, 의왕시, 군포시, 안성시, 부천시, 안산시, 시흥시, 오산시, 평택시, 광주시, 양주시, 의정부시, 김포시	좌동
	신규 지정	파주시
인천	중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구	좌동
부산	해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구	서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구
대구	수성구	중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군
광주	신규 지정	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
대전	동구,중구,서구,유성구,대덕구	좌동
울산	신규 지정	중구,남부
세종	세종특별자치시	좌동
충북	청주시	좌동
충남	신규 지정	천안시 동남구, 서북구, 논산시, 공주시
전북	신규 지정	전주시 완산구, 덕진구
전남	신규 지정	여수시, 순천시, 광양시
경북	신규 지정	포항시 남구, 경산시
경남	신규 지정	창원시 성산구

 

재건축 2년 실거주 적용시기

 

 

적용시기는 2020년 12월 도시및 주거환경정비법 개정후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용됩니다만 아직 확정된 것은 없습니다.

그러나 2년 실거주 의무 규제를 회피하기위해 다수의 재건축예정단지들이 작년 하반기부터 조합설립을 서둘러 진행한 결과, 강남 압구정1·2구역은 재건축 동의율 75%를 확보, 잠원동 신반포2차는 추진위원회 설립 17년만에 조합설립인가 완료, 압구정지구 특별계획구역중 압구정4구역이 처음으로 조합설립인가를 받았습니다. 
이로써 강남권 재건축 아파트는 이번 2.4 부동산 대책으로 거의 영향이 없을것으로 예상하는 분위기입니다.

 

 

재건축 2년 실거주 의무 예외 조항

국토법안심사소위원회에서 심사 중인 '도시 및 주거환경정비법' 개정안에 배우자·부모·자녀가 2년 실거주 기간을 채워도 재건축 조합원 자격으로 인정된다는 내용이 추가되었습니다.

온가족을 앞세워 실거주 기간을 채울수 있게 되어 부동산 투기를 막으려는 본래의 취지가 무색해진 것 아닌가 하는 생각이 듭니다. 집주인에겐 유리한 내용이지만 세입자는 집주인의 실거주 요건 충족을 위해 갑자기 집을 비워줘야 하는 난감한 상황이 올수도 있겠네요.

그 외의 조항은 아래와 같습니다.

 

• 조합원 분양공고 당시 임대사업자의 임대 기간이 끝나지 않았거나, 임대기간이 끝나고 1개월내에 입주했지만 실거주 기간인 2년을 못채웠을 경우
• 모든 가구 구성원이 타지역에 2년 이상 거주하는 경우-만약 세대주가 생업의 이유로 해외나 지방등 다른 지역에 혼자 살고, 자녀나 나머지 세대원들만 등록한 경우에 실거주2년에 해당됩니다. (위의 설명한 내용과 동일)
• 상속·이혼으로 인한 양도·양수시 양도인과 양수인의 거주기간 합이 2년 이상인 경우-예를 들어 부모님이 1년동안 거주하다 자녀에게 양도했을경우 자녀가 실거주기간 1년만 채우면 요건을 충족하게 됩니다.

재건축 실거주 2년 요건 및 의무, 예외조항에 대하여

 

현금청산이란

만약 .재건축 2년거주 의무가 법제화되고 요건을 충족하지 못한 세대는 재건축 조합원 자격을 잃고 현금청산을 당하게 될 예정인데요.

현금청산이란 뜻은 입주권 없이 감정가에 맞는 금액으로 현금으로 보상받는다는 뜻입니다.

무서운건 인플레이션으로 화폐가치는 떨어지고 감정가는 주변시세와 재건축 수익성을 고려해 감정평가가 이뤄지는데 시세및 실거래가보다 저렴할 수도 있어 생각만큼 금액이 나오지 않을 수 있습니다.

재건축단지를 매입하는 사람은 새아파트에 살것을 가정하고 장기적인 주거계획을 갖고 접근하는 경우가 많은데요.

2년 실거주 의무화로 계획을 철회해야 하는 사람들도 많아지겠네요.

현재 발의된 내용은 재건축에 관한 내용으로 재개발단지에는 해당되지 않습니다.

 

 

재건축 안전진단 통과를 위한 기준,등급은?

 

아파트 재건축 절차, 한눈에 보기