비사업용 토지 양도세 비과세 요건 알아보자

투자의 귀재는 아파트보다 토지에 투자 한다고 하지만 이젠 옛말이 되버렸다. 3.29 부동산 투기근절 및 재발방지대책에 따라 양도세 중과, 장기보유특별공제 전면배제, 2년이내 단기 매매시 양도세 폭탄등 토지에 대한 기대수익을 축소하는 방안들을 내놨다.

 

비사업용토지에 대한 양도세에 대해 알아보고 비과세 요건은 무엇이 있는지 아래 순서대로 자세하게 알아보자.

 

 

 

목차

 

1. 비사업용 토지란?(주말농장 제외됨)
2. 비사업용 토지 양도세
3. 양도세 감면 및 비과세 요건
4. 비사업자용토지 장기보유특별공제 전면배제

 

 

비사업용 토지란?

 

토지는 사업용 토지와 비사업용 토지로 나뉜다. 그 중 여기서 알아볼 비사업용 토지란 놀고 있는 휴경농지나 별장의 부속토지등으로 본 목적으로 사용되지 않는 토지를 말한다.

3.29 대책에서 주말농장은 제외되었다.

 

 

 

비사업용 토지 양도세

 

토지소재지(혹은 연접지)에 거주하면서 직접 농사를 짓는 경우에만 사업용 토지로 인정되어 기본세율이 적용된다.

만약 토지소재지나 연접지가 아닌 지역에 거주하면서 농사를 지을 경우 세율이 중과되어 양도세가 부과된다. (2022년 1월부터 적용)

 

토지 양도세율 개편안

현행 토지 양도세율

주택과 같이 2년이상 보유한 비사업용 토지의 양도세는 '기본세율+10%'에서 '기본세율+20%'로 중과하여 양도세를 부과한다. (그 외 1년 미만은 70%, 2년미만은 60%가 적용)

 

토지 투기수요축소방안

양도세 중과가 적용되지 않는 사업용 토지에 대한 범위를 축소한다. 비사업용 토지 양도시 최대 30%가 적용되는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

 

주말농장도 이번에 비사업용토지로 분류되었다. 그 외 농지취득 심사를 강화해 인정사유를 엄격히 제한하고 농업경영체등록증및 자금조달계획서등 과 같은 증빙서류 제출을 의무화했다. 거짓 제출시 과태료 500만원 부과된다.

 

 

 

양도세 감면 및 비과세요건?

 

비사업용토지 비과세 요건

비사업용 토지를 정부의 신도시 택지개발, 농지개량및 토지구획정리사업과 같은 공익사업에 의해 양도할 경우 양도세가 10~40% 중과배제 된다.

 

토지 보유기간이 최소 8년이며 이 기간동안 농지소재지(혹은 연접지역)에 전입 및 거주(재촌)하고 있고 자경을 해야 만 양도세를 100% 감면 받을수가 있다.

 

또 농사소득 외 월급 및 기타 사업소득이 연 3,700만원 초과할 경우 자경기간 에서 제외된다.

 

 

간혹 농지원부가 있고 8년이상 자경농지가 있다면 양도세나 중과세가 없다고 생각하는 분들이 많은데 이는 잘못된 생각이다. 만약 8년 자경 기간동안 직장생활을 했다면 양도세 폭탄 을 맞을수 있다.

 

자경을 입증하는 방법은 농협 조합원 가입여부, 작물 및 농기구, 종자등 구입및 사용내역, 자경한 작물 수확내역 및 매각 내역등이 있다.

 

 

비사업자용 장기보유 특별공제 전면 배제

 

현행 15년 이상 비사업용토지 보유시 최대30%까지 공제되는 장기보유 특별공제는 2022년 1월 부터 전면 배제된다.

 

예를 들어 15년이상 보유한 비사업용토지의 양도차익이 3억이라고 가정하면 기본공제 250만원만 적용되어 총 양도세는 약 1.5억원이다.

 

비사업용토지의 양도를 계획하고있다면 올해안으로 처분하는것이 세부담 측면에서 유리하다.

 

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