안산 성포동인근 재건축 용적률, 대지지분에 대하여

 

호갱노노 이야기탭을 자주 보는편인데 아파트 재건축 여부에 대해서 대지지분과 용적률을 많이 따지면서 말씨름을 많이 하는것을보았다. 

 

 

용적률이란?

용적률 ＝ 1층면적+2층면적+3층면적/ 대지면적

대지면적이 100이고 1층면적이 50일경우 150/100=용적률 150%로 계산된다. 

 

용적률 계산법

 

안전진단에 대해서만 알았지, 사업성 여부를 고려할때 이 계산을 많이 하는것 같다.

 

재건축 1번 조건은 아파트 연한이다. 안산의 경우 30년이상의 아파트가 그 대상인데 감가상각에 따라 건물 자체에 대한 금액은 0이고 대지로만 따진다. 

 

따라서 사업성이 좋으려면 분양이 많이 나오는 대단지이면서 용적률이 낮아야 한다. 따라서 5층짜리 아파트가 재건축에 유리하다고 보는 것이다.

 

 

재건축 판정을 위한 안전진단 기준 및 등급에 대해 알아보기:

재건축 판정을 위한 안전진단 기준 및 등급

 

GTX-C노선 상록수역 연장 이슈와 30년을 질질 끌던 신안산선 착공이 시작되어 성포동의 성포역(예정) 근처의 아파트들 재건축 현황을 알아보았다.

 

 

 

성포동 인근 아파트 재건축 정비사업 추진현황 (2020년 4분기 기준)

정비구역명	사업단계	대지면적	준공년도	용적률 (기존,신축)	현 추진상황
성포예술인	예정구역	71,800	1985	226%, 250%	안전진단 미통과(C등급)
성포주공4단지	예정구역	46,900	1986	165%, 260%	정비예정구역 고시
성포주공10단지	예정구역	73,400	1987	172%, 260%	정비예정구역 고시
성포현대1차	예정구역	22,046	1989	230%, 260%	정비예정구역 고시
성포주공3단지	준공	56,229	1985	81%, 259%	준공(2003~2015)
주공5단지2	사업시행	42,750	1986	77%, 250%	관리처분계획인가 준비중(2013~2018)
성포주공11단지	미정	90527	1994	151%, ?	-
월피주공1단지	미정	36,231	1993	129%, 약280%	-
월피주공2단지	미정	78,384	1994	185%, ?	-
월피주공3단지	미정		1995	89%, ?	-

 

준공이 완료되었거나 재건축사업이 시행중인 성포주공3단지(현 푸르지오)와 주공5단지아파트는 용적률이 100%이하다.

월피2,3주공 > 월피주공1단지 > 성포주공11단지 > 성포주공4단지 > 성포주공10단지 > 예술인 > 성포현대1차

 

안산 성포동인근 아파트 시세

 

 

대지지분

 

대지지분이 높을수록 감정평가액이 높아지고 조합원분양가 책정시 추가분담금이 낮아진다. 전체토지가 10,000이고 우리집 대지권비율이 30일경우 대지지분은 30㎡가 된다.(약 10평) 이 비율은 등기에서 쉽게 확인할수 있다.

 

대지지분은 평수마다 다르지만 대략 세대수/면적으로 나눠 세대당 평균 대지지분을 계산하면 아래와 같다.

성포주공4단지 > 성포주공10단지 > 월피주공 2,3단지 > 성포예술인 > 성포주공11단지 > 월피주공1단지  > 성포현대1차 

 

 

성포예술인 세대수 1485세대, 평균 대지지분 14.65평

주공4단지 세대수 780세대, 평균 대지지분 18.22평

주공10단지 세대수 1380세대, 평균 대지지분 15.7평

성포현대1차 세대수 570세대, 평균 대지지분 11.72평

성포주공11단지 세대수 1975세대, 평균 대지지분13.9평

월피주공1단지 세대수 860세대, 평균 대지지분 12.76평

월피주공 2,3단지 세대수 1530세대, 평균 대지지분 15.52평

 

 

대게 넓고 잘빠진 평수는 조합원에게 돌아간다. 10평과 20평을 소유한 조합원은 무상지분율 약150%를 곱해 각각 15평,30평을 지급받게 된다. 만약 이보다 더 높은 지분율의 평수를 원한다면 추가분담금을 내고, 더 적은평수를 받게되면 환급액을 받을수 있다. 그 후에 남은 물량은 소형평수들이 대체로 남게 된다.

 

무상지분율은 개발이익 평수를 대지면적으로 나눈 값을 말하며 추가분담금을 미리 예측할수 있다.

개발이익 평수(전체 무상지분 면적) = (총분양수입-공사비=순이익) / 분양가

정비사업은 추진력 또한 중요한데 입주민들끼리 합의가 잘 안되면 지지부진해지는 경우가 허다하다. 재건축 기간은 약 10년정도로 생각보다 긴 시간동안 진행된다. 조합원들의 이주및 철거,준공하는 기간만 2~3년정도 소요된다.

 

아파트 재건축 절차 알아보기:

아파트 재건축 절차, 한눈에 보기