재건축 투자전략 조합원 분담금 정리(feat. 비례율, 추가분담금)

재건축 투자전략에 있어 가장 중요한 분담금에 대해 알아보고 비례율은 언제 어떻게 결정되는지,  비례율은 조합원의 부담금과 어떤 관계가 있는지에 아래 내용에서 상세히 알아보자.

 

 

재건축 대지지분

 

아파트 재건축의 투자수익을 따질 때 조합원의 평균 대지지분을 많이 따져본다. 세대당 평균 대지지분 계산법은 아파트 총 대지면적을 기존 세대수로 나누면 된다.

 

이렇게 계산해서 나온 기존 세대수의 대지지분이 많다면 일반분양을 많이 할 수 있고, 대지지분이 적다면 일반분양을 많이 할 수 없어 수익이 적게 난다.

 

 

재건축 분담금

조합원의 대지지분이 많을수록 분담금은 적게 낸다. 분담금은 재건축 투자 시 가장 눈여겨봐야 하는 부분이다. 분담금이란 말 그대로 재건축 사업 시 들어가는 비용을 조합원들이 분담하여 내는 사업비용을 말한다.

 

재건축 조합에 가입할 때 예상되는 분담금과 추가분담금을 통지받는데 만약 분담금이 너무 크거나 재건축을 원하지 않을 경우 조합에 가입하지 않아도 된다.

 

추가분담금은 대체로 적게 계산되는 경우가 많은데 조합추진위원회나 조합 가입을 유도하기 위함이다.

 

분담금 계산법

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액*

 

*권리가액은 부동산 감정평가액에 비례율을 곱한 값을 말한다.

 

비례율은 사업성을 나타내는 지표로 일반분양이 잘 안되거나 공사기간이 길어지거나 할 경우 비례율이 떨어진다. 이때는 분담금이 늘어나 추가 분담금이 발생한다. 반대로 비례율이 높아져 조합원 분양가보다 금액이 높아지면 환급금으로 조합이 이득을 보게 된다.

 

아래와 같이 예를 들어보자.

조합원분양가 10억 - (감정평가액 8억 * 비례율 100%) =조합원 분담금은 2억

 

여기서 만약 비례율이 90% 일 경우 조합원 분담금은 늘어나 추가분담금 8천만원이 발생한다. 반대로 비례율이 110% 일 경우 8000만원을 환급받게 된다.

 

만약 조합원 1인당 3000만원이상의 초과이익을 얻었다면 재초환법에 의해 재건축 초과이익에 대한 금액을 일정 세율에 따라 부과해야 한다.

 

재건축 초과이익 환수제 의미와 계산법 알아보기

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추가분담금 납부시기?

추가분담금이 예상보다 많이 나왔다면 분양신청을 하지 않고 현금청산을 받을 수 있다. 이때 현금 청산 금액의 기준은 일반적으로 감정평가액 기준으로 받는다. 현금청산이 된 시기를 기준으로 법원에서 다시 감정평가를 한다.

 

 

현금청산받지 않고 추가분담금을 납부한다면 그 시기는 언제일까? 대체로 재건축 사업비는 분할 납부한다. 조합원 분양계약 후 계약금을 1~2회 납부하고 중도금은 착공 후 시공하면서 4~6회 나누어 납부하며 나머지 잔금은 입주 시 납부하는 방식이다.

 

추가분담금은 사업단지마다 다른데 추가금이 발생할 때마다 선납하는 방법, 중도금 납부 시 일괄 혹은 분할 납부하는 방법 등이 있다. 정확한 건 시공사를 선정할 때나 조합원 총의회에서 확정된다.

 

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